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第64回 神戸市中央マンション交流会 &・一般社団法人マンション適正管理サポートセンター 共催マンションセミナー

国土交通省 令和4年度
「マンション管理適正化・再生推進事業」

新しいマンション管理の幕開け!
管理組合主体の新たな工事発注方式

主催 神戸市中央マンション交流会
一般社団法人マンション適正管理サポートセンター
後援 国土交通省近畿整備局
兵庫県
神戸市すまいの安心支援センター(すまいるネット)
独立行政法人 住宅金融支援機構
公益財団法人 マンション管理センター

p2の参加申込書で、
セミナー会場 もしくは
YouTube配信のどちらかを選んで、令和5年2月11日までに申し込んでください。
ただし、会場参加定員は50名で、先着順です。


以下、添付ファイルは、2023年1月20日に差し替えました。

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管理組合主体の大規模修繕工事の進め方!!

主催 一般社団法人マンション適正管理サポートセンター
後援 国土交通省近畿整備局・大阪府・兵庫県
独立行政法人 住宅金融支援機構
公益財団法人 マンション管理センター
神戸市中央マンション交流会

2022年度 マンション管理適正化セミナー

令和5年1月21日(土)13:30~16:30
於:ホテル新大阪

参加申込はp2にあります。会場参加は100名が定員です。また、オンライン参加も可能です!

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第63回 神戸市中央マンション交流会 ・案内

●日  時  2022年12月 3日(土) 

13:30 ~ 16:50

●場  所  こうべまちづくり会館 6階 会議室1 

TEL  078-361-4523

     〔神戸市中央区元町通4丁目2-14〕

       JR「元町駅」西口から西へ徒歩10分、

神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩3分

●参 加 費   無 料●参加定員  当会員20名位

13:40 ~ 15:10

 第1部 管理組合支援会社のプレゼン&講演

テーマ「①管理会社からの管理委託費の値上げの実例、検証及び回避について」

テーマ「②管理組合役員のなり手不足の背景についての考察」

テーマ「③管理者管理方式(第三者管理)についての分類及び動向について、

       加えて当社の考えについて」

     講 師 ベタープレイス株式会社 代表取締役 廣居 義高

               15:20    16:50

 第2部 マンション大規模修繕のコンサルタント選定過程の報告

 テーマ「コンサルが行う大規模修繕工事施工業者選定方法と同様の方法でコンサル

  選定を行った報告~募集要項や比較表、選定など結構リアルに報告します~」

    報告者 当会員、設備コーディネーター       藤井 英司

                                            

■主 催■ 神戸市中央マンション交流会

■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉

      神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】

【FAX  078-341-4095】

         【E-Mail】 miyamae-type@nifty.com 
【HPアドレス】  https://koube-m-c.com/

申込書 PDF

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第62回神戸市中央マンション交流会  当日の報告!

まとめ!

第一部の報告

セミナーを聞いて、これからは、第三者管理の検討が重要だと感じました。

続く

以下、制作中です・・・

当日の写真集

第二部の報告

大規模修繕では、キーポイントは如何にしてバックマージン、キックバック、

リベートなどの不明朗な支出を防ぐことが大切かが良く分かった。時代の流れとして、国土交通省もその方向で法改正を、行っている。ここをキチンと抑えて無駄な出費を抑えないと管理組合がもたないとも考えられる。

続く

以下、制作中です・・・

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第62回中央マンション交流会 ・案内

神戸市中央マンション交流会

(一社)マンション適正管理サポートセンター 

共催マンションセミナー

●日時  2022年8月 6日(土) 13:30 ~ 16:50

●場所  こうべまちづくり会館 6階 会議室1 TEL  078-361-4523

 〔神戸市中央区元町通4丁目2-14〕

 JR「元町駅」西口から西へ徒歩10分、神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩3分

●参 加 費   無 料●参加定員  当会員20名位

[13:40  ~  15:10]

    第1部 管理会社のプレゼン&ミニ講演

テーマ「当社の特長と管理会社変更について」

テーマ「第三者管理方式(管理者方式)について」

講 師 株式会社 カシワバラ・デイズ  開発営業部 執行役員 部長 北   和也 様

               [15:20  ~  16:50]

      第2部 大規模修繕の発注方式の講演

        テーマ「プロポーザル+総合評価で不正と無駄を排除!!」

 講 師 一般社団法人 マンション適正管理サポートセンター 会長 小野 利行 様

                               顧 問   草刈 保廣 様

                                                

■共 催■ 神戸市中央マンション交流会

      一般社団法人マンション適正管理サポートセンター

■申込先・お問い合わせ先■

〈神戸市中央マンション交流会事務局〉

  神戸市中央区元町通4―2―6

【電話 078-341-4091】【FAX  078-341-4095】

【E-Mail】 miyamae-type@nifty.com 

【HPアドレス】  https://koube-m-c.com/

第62回共催マンションセミナー 参加申込書 . pdf


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イベントの資料集

「管理計画認定制度」について

令和2年6月に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が、令和4年に施行される(以下、適正化法及び円滑化法という)。
そもそものこの法律の目的は、
(目的)
第一条 この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み、基本方針の策定、マンション管理適正化推進計画の作成及びマンションの管理計画の認定並びにマンション管理士の資格及びマンション管理業者の登録制度等について定めることにより、マンションの管理の適正化の推進を図るとともに、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
となっている。
https://koube-m-c.com/wp-admin/post.php?post=348&action=edit
そして、今回の改正の目玉は、
地方公共団体による助言・指導、そして新制度の「管理計画認定制度」だろう。

そもそも平成13年制定の”適正化法”の施行は、中堅管理会社が倒産により、管理組合が貯めた億単位の修繕積立金が、蒸発したことが発端となった。

真摯に考えるなら以下の3点が原因なのだろう。
① 管理組合や区分所有者のマンション管理への意識の低さ。
② 区分所有者などの一般の方が、マンション管理の専門知識を持つことの難しさ。
③ 管理組合の会計業務を行う管理会社に対しての法的なルールの定めがなかったこと。

そして、マンション管理に関して問題点は、

①合意形成の難しさ
維持管理等に係る意思決定に際し、意識・価値観・経済力等が異なる区分所有者間の合意形成が必要になる点。

②マンション管理の専門知識
区分所有者の多くは、建物の維持管理等に必要な専門的知識や経験を必ずしも有していないという点。

③環境への影響
適切に維持管理されない場合、戸建て住宅に比べ、その規模ゆえに、周辺の住環境に与える影響が大きい点。

「管理計画制度」とは国が基本方針を示し、市町村などの地方公共団体が、所在地のマンションに助言・指導していくためのものになる。


つまり、マンションは近隣や他人に迷惑をかけるような社会的な負の財産になってしまってからでは対応はもはや困難だ。よって、市町村が地域の特性なども考慮しつつ独自の施策も加えて、積極的に管理組合を指導していくための制度になることは間違いない。

①新築時にデベロッパーの売り易さが優先され「修繕積立金」を過少に設定する傾向が強い
②大規模修繕で、設計コンサルが格安で受注して、バックマージンを支払う施行会社が受注できるように発注仕様等で工作し、工事費を水増しして管理組合に損害を及ぼす「利益相反」問題のある事を国も指摘している。


以下、制作中です・・・

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第61回 神戸市中央マンション交流会・案内

& すまいるネット協賛マンション セミナー


 ●日  時  2022年  2 月 26 日(土) 
 13:30 ~ 16:50
       (受付 13:00 ~ )
●場  所  こうべまちづくり会館 3階多目的室  
神戸市中央区元町通4丁目2-14         
JR・阪神「元町」駅西口から10分、
地下鉄海岸線「みなと元町」駅西1出口から2分          
神戸高速「花隈」駅東口から3分、「西元町」駅東口から5分  
●参加費   無 料
●参加定員  35名 (申込み順により満員になり次第締め切ります)

出前トーク(管理状況の届出) &

出前講座(家族信託等)

第一部 出前トークとQ&A

   テーマ  『マンション管理組合は管理状況の届出をしましょう

~マンションの管理適正化をめざして~

  講 師  神戸市建築住宅局政策課 マンション支援担当係長 西尾 俊広 氏

  

第二部 出前講座とQ&A

  テーマ   『マンション高齢化への対策~遺言、成年後見制度、家族信託等』         

      講 師  兵庫県司法書士会 神戸支部     田中 康博 氏

■主   催■  神戸市中央マンション交流会

■協 賛■  神戸市すまいとまちの安心支援センター

(すまいるネット)

〈神戸市中央マンション交流会事務局〉

〒650-0022 神戸市中央区元町通4-2-6

【電話 078-341-4091  FAX 078-341-4095

EMailmiyamae-type@nifty.com  【HP】https://koube-m-c.com/

       申込先・お問い合わせ先■  《申込締切:2022年2月22日 (火)》

当日の写真集


            資料集

豊中市の福祉関係の活動について、
2014年にNHKのクローズアップ現代で取り上げられたり、
http://www.nhk.or.jp/professional/2014/0707/index.html
社会福祉士の勝部さんの講演資料がありましたので、添付します。

http://www.nhk.or.jp/professional/2014/0707/index.html

マンション管理業は外科的な発想である。
こういった社会的包摂という内科的な発想は無いので、こういった考え方を自治会とか、民生委員と共に進めるのも、
管理組合の活動の巾が広がって良いと考えられる。

この時、行政に協力して、
住宅弱者に賃貸住宅を貸すべく協力していた、
仲介業者と懇談しましたが、
定期借家の意味が判っている業者は、皆無であり、
協力には限定的であったのが、残念でした。

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イベント

第60回 神戸市中央マンション交流会・案内

管理会社のプレゼンテーションと
当会員の建替奮闘の講演

●日  時  2021年12月 4日(土) 13:30 ~ 16:50
●場  所  こうべまちづくり会館 6階 会議室1 
TEL  078-361-4523      
〔神戸市中央区元町通4丁目2-14〕        
JR「元町駅」西口から西へ徒歩10分、
神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩3分
●参 加 費   無 料 ●参加定員  当会員15名位

[13:40  ~  15:10]

    第1部 管理会社のプレゼンのテーマ:

「当社の特長と昨今の管理委託契約・リプレースについて」

  講 師 日本ビルサービス株式会社 神戸支店 係長  浜田 康三  様

               [15:20    16:50]

          

     第2部 当会員の講演のテーマ:

「グリーンハイツ住吉の建替え物語」

 講 師 グリーンハイツ住吉 元理事長、税理士、当会員 濱田 和夫

   

■主 催■ 神戸市中央マンション交流会

■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉

               神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】
【FAX  078-341-4095】

申込書.pdf

こうべまりづくり会館

当日会場 写真集(於:こうべまちづくり会館 6階)

「当社の特長と昨今の管理委託契約・リプレースについて」 日本ビルサービス株式会社

「グリーンハイツ住吉の建替え物語」

 講 師 グリーンハイツ住吉 元理事長、税理士、当会員 濱田 和夫

セミナー後の懇親会の写真集

元町通 の「金楽寺」にて

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イベントの資料集

2021,08-07講演会 参考資料集


講演のテーマ:「破産による分譲マンションの任意売却について」

リンク先の紹介

2018/11-29 マンションの滞納管理費の回収方法
マンションの滞納管理費の回収方法 ~交渉や競売で回収するケース~
堀江・大崎・綱森法律事務所
大崎 康二
管理費を滞納している間は日々遅延損害金が発生し、管理組合に対する債務額が増え続けていく状態にあるので、滞納状態はできるだけ早期に解消するのが当事者双方にとって有益です。
そのためには、滞納している方から一括で支払っていただくことがベストであり、
交渉の際もまずは一括払いを求めていくことになります。
もっとも、一括払いが可能となるのは親族等の協力が得られるなどの例外的なケースに限られるため,ほとんどのケースでは分割での支払いを求めていくことなり、滞納している方から分割払いの計画案を出していただくことなります。
・・・・続く
http://www.hotlaw.jp/blog/2974/


2021/01-25 管理費の滞納問題と先取特権
Q 管理費の滞納問題
 管理費の滞納者に対し、訴訟による回収を検討しているのですが、「先取特権による回収」という手段があると聞きました。先取特権とはどのようなものですか。訴訟よりも有効なのでしょうか。

A この趣旨は、区分所有者が区分所有者全員の共有に属する共用部分、建物の敷地もしくは共用部分以外の建物の附属施設を共同して維持管理すべき立場にあるので、管理費の請求権には一般の債権よりも優先的な立場を与えているのです。
・・・・続く
https://www.gojin.co.jp/faq/04/faq_04_09.htm

収入減で「住宅ローン破綻」も、コロナ禍で任意売却が増加か
オーバーローンで買った新築戸建て、ローン払えず2800万の一括返済も
楽待編集部 追跡リポート 2021.7.21
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/280211?uiaid=sitx1hvigg&d=20210725

完成前にサブリース会社が倒産
行き場を失った投資家たちの「駆け込み寺」に密着
楽待編集部 追跡リポート 2019.8.29
10225 コメント
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/246797?uiaid=kanren

借金8000万…自己破産寸前の女性を救う「任意売却のプロ」
泉谷真紀さん(仮名・34歳)は2年前、東京と千葉で中古区分マンション2戸を計8000万円で購入。毎月持ち出しが発生しており、しかも2戸とも住宅ローンで購入してしまったため、どうすればいいのか分からない―という相談だった。
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/246797/2



参考図書の紹介

「自己破産と借金整理を考えたら読む本」
ベリーベスト法律事務所 著 日本実業出版社2016/9刊 \1400.-

①任意整理 イ将来利息、遅延霜害金のみ免除で長期分割へ ロ、弁護士費用が必要。担保実行、保証人への請求リスクあり

特定調停 イ将来利息、遅延損害金のみ免除で長期分割へ ロ、弁護士費用が不要 合意が原則

個人再生 イ住宅ローン以外の債務圧縮 ロ 弁護士費用が必要。過半の債権者の同意が必要
「小規模個人再生」とは(総額5000万円まで=住宅ローンは除くp94)

自己破産 イ、全ての債務が免責 ロ、資産が残せない。99万円の現金は可。すべての債務者を平等に扱う。ハ、職業、資格に制限アリ ニ弁護士費用がかかる。
破産申し立ては年間7万件(H25)事実関係の調査と財産管理を行うために裁判所は、「破産管財人」を選任し、「破産手続」「免責手続」決定の判断をする。
弁護士費用として、100万円、裁判所への競売の予納金が50万円、破産時に許される現金が99万円。だから、住宅ローン等で、身の丈以上の多額の負債を抱えている場合は、当座資金が300万円を切り始めたら破産の検討に入るべきである。


免責制度は「現在の徳政令」、破産のメリット、デメリットをよく考慮して、さっさと行うべき。裁判所への予納金が50万円から20万円になる「少額管財手続」という割安な制度もある。




個人再生・破産のことならこの1冊 滝口弘光著
自由国民社2009/4第2版刊\1600.-

正規の債務整理手続きとして、「破産ー免責」、「個人再生」がある。
「担保」:貸したお金を返してもらう権利」であり、留置権、先取特権、質権、抵当権がある。
小規模個人再生手続き」:継続的な収入がある。総額5000万円まで(住宅ローンは除かれる)(原則3年から例外5年)。債権者集会は開かれず、 ①「書面による決議」が原則 ②消極的同意要件という制度の採用
再生計画案」では、①収入と財産が明らかになり 、負債総額も確定して、「再生計画案」を裁判所に提出。②「再生計画案に対して、議決権者と債権総額のそれぞれに対して、1/2以上の「同意しない胸の回答」が無い事が要件





ディスカッション

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  • 文書

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第59回神戸市中央マンション交流会・案内


講演2例(破産による任意売却とマンション設備~十人十色)    

●日  時  2021年8月 7日(土) 13:30 ~ 16:00
●場  所  こうべまちづくり会館 6階 会議室1 
TEL  078-361-4523
     〔神戸市中央区元町通4丁目2-14〕        
JR「元町駅」西口から西へ徒歩10分、神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩3分 ●参 加 費   無 料
●参加定員  当会員15名位

当協会 会員限定

[13:40 ⇒ 休 憩 ⇒ 16:00]

講演のテーマ:「破産による分譲マンションの任意売却について」

講 師  賃貸不動産経営管理士、他、当会員     西岡 儀和

講演のテーマ:「マンション設備~十人十色 点検?改修?まずは関心を!」

講 師  一級管工事施工管理技士、他、当会員    藤井 英司

               ■主 催■ 神戸市中央マンション交流会

■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉

 神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】【FAX  078-341-4095】

 【E-Mail】 miyamae-type@nifty.com 
【HPアドレス】https://koube-m-c.com/

  • 第59回中央マンション交流会」

当日会場 写真集(於:こうべまちづくり会館 6階)

セミナー後の懇親会の写真集

神戸麦酒(一番搾りコラボショップ 神戸麦酒 神戸駅前店にて)