管理組合のみなさん、情報を共有し、情報武装し、管理会社と対等なお付き合い をしましょう！
当日の動画を配信中
MTS マンション適正管理チャンネルより
https://www.youtube.com/watch?v=hjyYrUX5cQI&t=9592s
主催 神戸市中央マンション交流会
一般社団法人マンション適正管理サポートセンター
後援 国土交通省近畿整備局
兵庫県
神戸市すまいの安心支援センター（すまいるネット）
独立行政法人 住宅金融支援機構
公益財団法人 マンション管理センター
以下、添付ファイルは、2023年１月20日に差し替えました。
●日 時 ２０２２年１２月 ３日（土）
１３：３０ ～ １６：５０
●場 所 こうべまちづくり会館 ６階 会議室１
TEL ０７８－３６１－４５２３
〔神戸市中央区元町通４丁目２－１４〕
ＪＲ「元町駅」西口から西へ徒歩１０分、
神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩３分
●参 加 費 無 料●参加定員 当会員２０名位
１３：４０ ～ １５：１０
第１部 管理組合支援会社のプレゼン＆講演
テーマ「①管理会社からの管理委託費の値上げの実例、検証及び回避について」
テーマ「②管理組合役員のなり手不足の背景についての考察」
テーマ「③管理者管理方式（第三者管理）についての分類及び動向について、
加えて当社の考えについて」
講 師 ベタープレイス株式会社 代表取締役 廣居 義高 様
１５：２０ ～ １６：５０
第２部 マンション大規模修繕のコンサルタント選定過程の報告
テーマ「コンサルが行う大規模修繕工事施工業者選定方法と同様の方法でコンサル
選定を行った報告～募集要項や比較表、選定など結構リアルに報告します～」
報告者 当会員、設備コーディネーター 藤井 英司
■主 催■ 神戸市中央マンション交流会
■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉
神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】
【FAX 078-341-4095】
【E－Mail】 miyamae-type@nifty.com
【HPアドレス】 https://koube-m-c.com/
申込書 PDF
セミナーを聞いて、これからは、第三者管理の検討が重要だと感じました。
続く
以下、制作中です・・・
当日の写真集
大規模修繕では、キーポイントは如何にしてバックマージン、キックバック、
リベートなどの不明朗な支出を防ぐことが大切かが良く分かった。時代の流れとして、国土交通省もその方向で法改正を、行っている。ここをキチンと抑えて無駄な出費を抑えないと管理組合がもたないとも考えられる。
続く
以下、制作中です・・・
神戸市中央マンション交流会
＆
（一社）マンション適正管理サポートセンター
共催マンションセミナー
●日時 ２０２２年８月 ６日（土） １３：３０ ～ １６：５０
●場所 こうべまちづくり会館 ６階 会議室１ TEL ０７８－３６１－４５２３
〔神戸市中央区元町通４丁目２－１４〕
ＪＲ「元町駅」西口から西へ徒歩１０分、神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩３分
●参 加 費 無 料●参加定員 当会員２０名位
［１３：４０ ～ １５：１０］
第１部 管理会社のプレゼン＆ミニ講演
テーマ「当社の特長と管理会社変更について」
テーマ「第三者管理方式（管理者方式）について」
講 師 株式会社 カシワバラ・デイズ 開発営業部 執行役員 部長 北 和也 様
［１５：２０ ～ １６：５０］
第２部 大規模修繕の発注方式の講演
テーマ「プロポーザル＋総合評価で不正と無駄を排除！！」
講 師 一般社団法人 マンション適正管理サポートセンター 会長 小野 利行 様
顧 問 草刈 保廣 様
■共 催■ 神戸市中央マンション交流会
一般社団法人マンション適正管理サポートセンター
神戸市中央区元町通4―2―6
【電話 078-341-4091】【FAX 078-341-4095】
【E－Mail】 miyamae-type@nifty.com
【HPアドレス】 https://koube-m-c.com/
| 令和2年6月に成立した「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が、令和4年に施行される（以下、適正化法及び円滑化法という）。 そもそものこの法律の目的は、 （目的） 第一条 この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み、基本方針の策定、マンション管理適正化推進計画の作成及びマンションの管理計画の認定並びにマンション管理士の資格及びマンション管理業者の登録制度等について定めることにより、マンションの管理の適正化の推進を図るとともに、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。 となっている。 https://koube-m-c.com/wp-admin/post.php?post=348&action=edit |
| そして、今回の改正の目玉は、 地方公共団体による助言・指導、そして新制度の「管理計画認定制度」だろう。 |
| そもそも平成13年制定の”適正化法”の施行は、中堅管理会社が倒産により、管理組合が貯めた億単位の修繕積立金が、蒸発したことが発端となった。 真摯に考えるなら以下の3点が原因なのだろう。 ① 管理組合や区分所有者のマンション管理への意識の低さ。 ② 区分所有者などの一般の方が、マンション管理の専門知識を持つことの難しさ。 ③ 管理組合の会計業務を行う管理会社に対しての法的なルールの定めがなかったこと。 |
そして、マンション管理に関して問題点は、
| ①合意形成の難しさ 維持管理等に係る意思決定に際し、意識・価値観・経済力等が異なる区分所有者間の合意形成が必要になる点。 ②マンション管理の専門知識 区分所有者の多くは、建物の維持管理等に必要な専門的知識や経験を必ずしも有していないという点。 ③環境への影響 適切に維持管理されない場合、戸建て住宅に比べ、その規模ゆえに、周辺の住環境に与える影響が大きい点。 |
つまり、マンションは近隣や他人に迷惑をかけるような社会的な負の財産になってしまってからでは対応はもはや困難だ。よって、市町村が地域の特性なども考慮しつつ独自の施策も加えて、積極的に管理組合を指導していくための制度になることは間違いない。
①新築時にデベロッパーの売り易さが優先され「修繕積立金」を過少に設定する傾向が強い
②大規模修繕で、設計コンサルが格安で受注して、バックマージンを支払う施行会社が受注できるように発注仕様等で工作し、工事費を水増しして管理組合に損害を及ぼす「利益相反」問題のある事を国も指摘している。
以下、制作中です・・・
●日 時 ２０２２年 ２ 月 ２６ 日（土） １３：３０ ～ １６：５０ （受付 １３：００ ～ ） ●場 所 こうべまちづくり会館 ３階多目的室 ・神戸市中央区元町通４丁目２－１４ ・ＪＲ・阪神「元町」駅西口から１０分、 ・地下鉄海岸線「みなと元町」駅西１出口から２分 ・神戸高速「花隈」駅東口から３分、「西元町」駅東口から５分 ●参加費 無 料 ●参加定員 ３５名 （申込み順により満員になり次第締め切ります） |
出前トーク（管理状況の届出） ＆
テーマ 『マンション管理組合は管理状況の届出をしましょう
～マンションの管理適正化をめざして～』
講 師 神戸市建築住宅局政策課 マンション支援担当係長 西尾 俊広 氏
テーマ 『マンション高齢化への対策～遺言、成年後見制度、家族信託等』
講 師 兵庫県司法書士会 神戸支部 田中 康博 氏
〈神戸市中央マンション交流会事務局〉
〒650-0022 神戸市中央区元町通4-2-6
【電話 078-341-4091】 【FAX 078-341-4095】
【E－Mail】miyamae-type@nifty.com 【ＨＰ】https://koube-m-c.com/
■申込先・お問い合わせ先■ 《申込締切：2022年2月22日 (火)》
豊中市の福祉関係の活動について、
２０１４年にNHKのクローズアップ現代で取り上げられたり、
http://www.nhk.or.jp/professional/2014/0707/index.html
社会福祉士の勝部さんの講演資料がありましたので、添付します。
http://www.nhk.or.jp/professional/2014/0707/index.html
マンション管理業は外科的な発想である。
こういった社会的包摂という内科的な発想は無いので、こういった考え方を自治会とか、民生委員と共に進めるのも、
管理組合の活動の巾が広がって良いと考えられる。
この時、行政に協力して、
住宅弱者に賃貸住宅を貸すべく協力していた、
仲介業者と懇談しましたが、
定期借家の意味が判っている業者は、皆無であり、
協力には限定的であったのが、残念でした。
| ●日 時 ２０２１年１２月 ４日（土） １３：３０ ～ １６：５０ ●場 所 こうべまちづくり会館 ６階 会議室１ TEL ０７８－３６１－４５２３ 〔神戸市中央区元町通４丁目２－１４〕 ＪＲ「元町駅」西口から西へ徒歩１０分、 神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩３分 ●参 加 費 無 料 ●参加定員 当会員１５名位 |
［１３：４０ ～ １５：１０］
第１部 管理会社のプレゼンのテーマ：
「当社の特長と昨今の管理委託契約・リプレースについて」
講 師 日本ビルサービス株式会社 神戸支店 係長 浜田 康三 様
［１５：２０ ～ １６：５０］
第２部 当会員の講演のテーマ：
「グリーンハイツ住吉の建替え物語」
講 師 グリーンハイツ住吉 元理事長、税理士、当会員 濱田 和夫
■主 催■ 神戸市中央マンション交流会
■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉
神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】
【FAX 078-341-4095】
「当社の特長と昨今の管理委託契約・リプレースについて」 日本ビルサービス株式会社
講 師 グリーンハイツ住吉 元理事長、税理士、当会員 濱田 和夫
元町通 の「金楽寺」にて
リンク先の紹介
2018/11-29 マンションの滞納管理費の回収方法
マンションの滞納管理費の回収方法 ～交渉や競売で回収するケース～
堀江・大崎・綱森法律事務所
大崎 康二
管理費を滞納している間は日々遅延損害金が発生し、管理組合に対する債務額が増え続けていく状態にあるので、滞納状態はできるだけ早期に解消するのが当事者双方にとって有益です。
そのためには、滞納している方から一括で支払っていただくことがベストであり、
交渉の際もまずは一括払いを求めていくことになります。
もっとも、一括払いが可能となるのは親族等の協力が得られるなどの例外的なケースに限られるため，ほとんどのケースでは分割での支払いを求めていくことなり、滞納している方から分割払いの計画案を出していただくことなります。
・・・・続く
http://www.hotlaw.jp/blog/2974/
2021/01-25 管理費の滞納問題と先取特権
Q 管理費の滞納問題
管理費の滞納者に対し、訴訟による回収を検討しているのですが、「先取特権による回収」という手段があると聞きました。先取特権とはどのようなものですか。訴訟よりも有効なのでしょうか。
A この趣旨は、区分所有者が区分所有者全員の共有に属する共用部分、建物の敷地もしくは共用部分以外の建物の附属施設を共同して維持管理すべき立場にあるので、管理費の請求権には一般の債権よりも優先的な立場を与えているのです。
・・・・続く
https://www.gojin.co.jp/faq/04/faq_04_09.htm
収入減で「住宅ローン破綻」も、コロナ禍で任意売却が増加か
オーバーローンで買った新築戸建て、ローン払えず2800万の一括返済も
楽待編集部 追跡リポート 2021.7.21
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/280211?uiaid=sitx1hvigg&d=20210725
完成前にサブリース会社が倒産
行き場を失った投資家たちの「駆け込み寺」に密着
楽待編集部 追跡リポート 2019.8.29
10225 コメント
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/246797?uiaid=kanren
借金8000万…自己破産寸前の女性を救う「任意売却のプロ」
泉谷真紀さん（仮名・34歳）は2年前、東京と千葉で中古区分マンション2戸を計8000万円で購入。毎月持ち出しが発生しており、しかも2戸とも住宅ローンで購入してしまったため、どうすればいいのか分からない―という相談だった。
・・・・続く
https://www.rakumachi.jp/news/column/246797/2
「自己破産と借金整理を考えたら読む本」
ベリーベスト法律事務所 著 日本実業出版社2016/9刊 \1400.-
| ①任意整理 イ将来利息、遅延霜害金のみ免除で長期分割へ ロ、弁護士費用が必要。担保実行、保証人への請求リスクあり ②特定調停 イ将来利息、遅延損害金のみ免除で長期分割へ ロ、弁護士費用が不要 合意が原則 ③個人再生 イ住宅ローン以外の債務圧縮 ロ 弁護士費用が必要。過半の債権者の同意が必要 「小規模個人再生」とは（総額５０００万円まで＝住宅ローンは除くp94） ④自己破産 イ、全ての債務が免責 ロ、資産が残せない。９９万円の現金は可。すべての債務者を平等に扱う。ハ、職業、資格に制限アリ ニ弁護士費用がかかる。 破産申し立ては年間７万件（H25)事実関係の調査と財産管理を行うために裁判所は、「破産管財人」を選任し、「破産手続」と「免責手続」決定の判断をする。 弁護士費用として、１００万円、裁判所への競売の予納金が５０万円、破産時に許される現金が９９万円。だから、住宅ローン等で、身の丈以上の多額の負債を抱えている場合は、当座資金が３００万円を切り始めたら破産の検討に入るべきである。 免責制度は「現在の徳政令」、破産のメリット、デメリットをよく考慮して、さっさと行うべき。裁判所への予納金が５０万円から２０万円になる「少額管財手続」という割安な制度もある。 |
個人再生・破産のことならこの１冊 滝口弘光著
自由国民社2009/4第２版刊\1600.-
正規の債務整理手続きとして、「破産ー免責」、「個人再生」がある。
「担保」：貸したお金を返してもらう権利」であり、留置権、先取特権、質権、抵当権がある。
「小規模個人再生手続き」：継続的な収入がある。総額５０００万円まで（住宅ローンは除かれる）（原則３年から例外５年）。債権者集会は開かれず、 ①「書面による決議」が原則 ②消極的同意要件という制度の採用
「再生計画案」では、①収入と財産が明らかになり 、負債総額も確定して、「再生計画案」を裁判所に提出。②「再生計画案に対して、議決権者と債権総額のそれぞれに対して、1/2以上の「同意しない胸の回答」が無い事が要件
公開パネルを開く
講演２例（破産による任意売却とマンション設備～十人十色）
| ●日 時 ２０２１年８月 ７日（土） １３：３０ ～ １６：００ ●場 所 こうべまちづくり会館 ６階 会議室１ TEL ０７８－３６１－４５２３ 〔神戸市中央区元町通４丁目２－１４〕 ＪＲ「元町駅」西口から西へ徒歩１０分、神戸高速「花隈駅」から南へ徒歩３分 ●参 加 費 無 料 ●参加定員 当会員１５名位 |
［１３：４０ ⇒ 休 憩 ⇒ １６：００］
講演のテーマ：「破産による分譲マンションの任意売却について」
講 師 賃貸不動産経営管理士、他、当会員 西岡 儀和
講演のテーマ：「マンション設備～十人十色 点検？改修？まずは関心を！」
講 師 一級管工事施工管理技士、他、当会員 藤井 英司
■主 催■ 神戸市中央マンション交流会
■申込先・お問い合わせ先■ 〈神戸市中央マンション交流会事務局〉
神戸市中央区元町通4―2―6【電話 078-341-4091】【FAX 078-341-4095】
【E－Mail】 miyamae-type@nifty.com
【HPアドレス】https://koube-m-c.com/
神戸麦酒（一番搾りコラボショップ 神戸麦酒 神戸駅前店にて）
「神戸市中央マンション交流会」 平成２６年８月２２日 ＬＥＤランプ交換マンション訪問の報告 訪問マンションの概要 所在地 ： 神戸市中央区 築年月 ： ２０００年１１月 戸 数 ： ５１戸 階 数 ： １４階（地下１階） 管理形態 ： 委託管理 訪問者等 ： ７名（当会員）＋訪問マンション管理組合役員（１名）＋ 管理会社（１名） （報 告） 午後２時頃の非常に暑い中、上記マンションを訪問致しました。 連絡も行き届き管理員が出迎えて頂きました。エントランスの天井は非常に高く （７～８m）気持ちの良いエントランスで内壁は大理石で重みと豪華な雰囲気でした。 エントランスを入った直ぐ左の大きな応接セット（理事会等もこの場所で開催される との事）での交流会となりました。お世話になり有難うございました。 LEDランプ交換への経過 当初、管理組合は共用部分のLED対応に鑑み、電気工事会社等より見積を募った所、 殆どの会社は照明器具等を一式取替えと工事の提案で３００万円位の提示であったと の事。そこで、管理組合は照明器具はそのままでLEDランプのみの交換でなんと、 ３０万円位で納まったとの事。 何故に３０万円で納まったのか？ 当該マンションの共用部分（エントランスや２階以上の共用廊下等）の照明器具は横長等の蛍光灯ではなく、照明器具はランプのねじ込みによる口金式であったため、 採用するLEDランプに適合する口金変換ソケット（アダプター）を現状の口金に取付けて（追加して）その変換ソケットに合うLEDランプを取付ける発想の転換であった。 ３０万円の内訳は？ 照明器具は約１００個。 １００個×＠￥２，０００．（LEDランプ） ＝￥２００,０００. １００個×＠￥２００（口金変換ソケット） ＝ ￥２０,０００. その他の材料等の費用（照明器具取付けの反射板等） ￥５０,０００.位 口金変換ソケットについて E26 ⇒ E17 E11 ⇒ E17 E26 ⇒ E11 E11 ⇒ E26 E12 ⇒ E26等々 上記の様に多様な変換ソケットがあるようです。一度「口金変換ソケット」で検索 して見られたらどうですか？